O sucesso de um estabelecimento comercial depende de inúmeros fatores, dentre eles do ponto em que o comércio se estabelece. Por vezes, empreendedores enfrentam problemas com a renovação do contrato de locação, ameaçando a continuidade do ponto comercial.
Ação em caso de recusa de renovação de contrato locatício
Nesses casos, o comerciante pode ajuizar uma ação renovatória de locação comercial, evitando o pagamento das chamadas “luvas”. Nas palavras da Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 1.929.806 – SP:
[…] tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato de locação, visando protegê-lo das investidas abusivas do locador, que, não raras vezes, exigia do locatário o pagamento de altos valores (luvas) para renovar o contrato.
A partir dessa ação, o locatário poderá conseguir a renovação compulsória do contrato em questão, desde que respeite o prazo máximo de cinco anos para que acione o Judiciário, conforme entendido nos autos do Recurso Especial 1.990.552.
Legislação sobre a renovação de contrato de locação comercial
Além disso, o locatário deve comprovar que atende aos requisitos previstos no artigo 51, incisos I, II e III, da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/1991), sendo eles:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Nesse sentido, são diversas as decisões proferidas pelos nossos Tribunais acerca da matéria em discussão.
RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 51 E 71 DA LEI 8.245/91. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Comprovado nos autos os requisitos do artigo 51, incisos I, II e III da Lei nº 8.245/91, necessários à propositura da ação renovatória de contrato de locação comercial, quais sejam: celebração do contrato por escrito e prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos; e, ainda, exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, pela empresa locatária, assiste-lhe o direito à renovação da locação comercial, pelo prazo estabelecido no último pacto. 2. Renovatória julgada procedente e improcedente o pedido de despejo. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO – Apelação (CPC): 04419975920138090051, Relator: FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, Data de Julgamento: 06/07/2017, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 06/07/2017).
APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. LOCAÇÃO SOB MEDIDA. CARÊNCIA DE AÇÃO. LAUDO PERICIAL. VALOR DO ALUGUEL. DIVERGÊNCIA. ACRÉSCIMO DE EDIFICAÇÕES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVEITO ECONÔMICO. I – A locadora demonstrou o cumprimento do contrato de locação comercial, inclusive o pagamento dos impostos, presentes os requisitos para a ação renovatória, art. 71 da Lei 8.245/91. II – Havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel em ação renovatória de locação, deve prevalecer o valor apurado pelo i. Perito Judicial, embasado em consistentes e fundamentadas conclusões, não infirmadas por outros elementos de prova dos autos. III – Na ação renovatória de locação, os honorários advocatícios são fixados sobre o proveito econômico, que corresponde à diferença entre o aluguel pago e o fixado pela r. sentença, no período de doze meses, art. 58, inc. III, da Lei 8.245/91. VI – Apelação parcialmente provida. (TJ-DF 07320451720188070001 DF 0732045-17.2018.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/01/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/02/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).
Conclusão
Portanto, torna-se viável a renovação do contrato de locação para o estabelecimento comercial, mesmo na ausência de interesse por parte do locador, mediante a utilização da mencionada ação renovatória.
DR. BRUNO PETILLO DE CASTRO BOSCATTI
OAB/SP 472.046
Leia mais em https://boscatti.adv.br/artigos/
Em caso de dúvidas, entre em contato: WhatsApp (11) 99926-0129