Janela Irregular passível de fechamento
É comum que as obras dos vizinhos gerem incômodo coletivo, até porque a empreitada é sinônimo de barulho, sujeira e circulação de pessoas. Contudo, em muitos casos a obra termina e resultado é uma janela rente ao terreno do vizinho, surgindo um novo problema, desta vez quanto à privacidade, fruto da irregularidade do projeto. Consequentemente, o vizinho pode exigir o fechamento da janela.
Fechamento de janela: O que torna uma janela irregular?
A resposta é simples: metro e meio! Sim, uma janela está irregular se for construída a menos de um metro e meio do terreno vizinho, como dispõe o art. 1.301 do Código Civil:
É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Art. 1.301/CC
Qual o prazo para reclamar e exigir o fechamento de janela?
Outra resposta simples: um ano e um dia após a conclusão da obra!
Porém, não se desespere se o prazo já passou, pois ainda é possível construir um contramuro que vede a claridade da janela, desde que o contramuro esteja dentro do seu terreno, claro. É o que prevê o art. 1.302 do Código Civil:
O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.302/CC
Inclusive, caso você construa o contramuro dentro do seu terreno para vedar a visibilidade da janela irregular do vizinho, não é possível que o vizinho exija a destruição do contramuro. Assim entendem os nossos Tribunais:
APELAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. Sentença de improcedência. Construção ilícita de janela, sem observância do recuo mínimo legal de metro e meio da divisa do terreno lindeiro. Vício que, a despeito de susceptível à decadência do direito à demolição, não se presta a estabelecer, em desfavor do prejudicado, restrição ao direito de construir contramuro, junto à divisa, ainda que a prejuízo da claridade e ventilação do vizinho. Inteligência dos arts. 1.277, 1.301 e 1.302 do CC. Doutrina e jurisprudência. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso desprovido.
(TJSP; AC 3000231-13.2013.8.26.0101; Relator (a): Airton Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Caçapava – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2021)
Responsabilidade civil e direito de vizinhança. Abertura de janela a menos de metro e meio da divisa entre terrenos. Infringência do art. 1.301 do CC pela autora. Ilícito próprio. Impossibilidade de reclamar a demolição do muro vizinho construído posteriormente. Impossibilidade de reclamar omissão da municipalidade no dever de fiscalização. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.
(TJSP; AC 1000223-29.2019.8.26.0176; Relator (a): Luis Fernando Camargo de Barros Vidal; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Público; Foro de Embu das Artes – 2ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 06/04/2020; Data de Registro: 06/04/2020)
Não quero gastar com a construção do muro, posso exigir que o vizinho pague a construção?
Pode sim! Se a janela está irregular e você terá que gastar com a construção do contramuro, é possível exigir que o vizinho custeie a construção ou reembolse o que você gastou.
Até porque, quem causa um dano, é obrigado a repará-lo, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil:
Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Art. 927/CC
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 186/CC
A janela aberta prejudicou a minha privacidade, é possível requerer indenização por dano moral? Além do fechamento da janela?
Sim, é possível. Inclusive, é presumível que janelas abertas irregularmente causem uma violação à privacidade e intimidade do vizinho prejudicado. Isto porque a intimidade e privacidade são justamente os bens jurídicos protegidos pelo art. 1.301 do Código Civil, que prevê a distância mínima entre a janela e o terreno vizinho.
Nesse sentido, são diversos os casos já julgados por nossos Tribunais:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DE VIZINHANÇA – ABERTURA DE JANELA NO LIMITE DE PROPRIEDADE VIZINHA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. Condenação da requerida ao fechamento de janela construída a menos de metro e meio do extrema de divisão de imóveis. Prova nos autos da irregularidade construtiva, necessária a reparação a fim de evitar a limitação do direito de privacidade da parte adversa. Parcial procedência. Sentença mantida. Recurso de apelação da requerida não provido, majorada a verba honorária sucumbencial, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
(TJSP; AC 1024510-90.2018.8.26.0564; Relator (a): Marcondes D’Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2020; Data de Registro: 13/11/2020).
APELAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. ação COMINATÓRIA C/C indenização por danos morais. sentença de parcial procedência no primeiro grau. Inconformismo do réu. MURO DIVISÓRIO. Obras realizadas pelo réu que ocasionaram o surgimento de umidade e trincas no muro da autora. Ainda que a estrutura do imóvel não tenha sido comprometida, deve o demandado realizar as obras de saneamento sugeridas no laudo pericial – impermeabilização, pintura e colocação de rufos. Alegação de que a autora também viola normas de vizinhança que não o exime de sua obrigação. ABERTURA DE JANELAS. Janelas abertas a distância inferior ao mínimo delimitado por lei (1,5m). Fechamento que se impõe. A tese de que as janelas já existiam ao menos desde 2005 constitui inovação recursal. Ainda que pudesse ser examinada, por envolver matéria fática relacionada à decadência, o apelante não apresentou nenhum elemento probatório, ainda que indiciário, de que as janelas foram instaladas há mais de ano e dia. DANOS MORAIS. A autora sofreu dano moral na medida em que teve sua segurança e privacidade comprometidas, sujeitando-se, inegavelmente, a transtornos anormais, superiores àqueles inerentes às relações sociais em geral. Indenização mantida em R$ 5.000,00, quantia que permite a reparação dos danos, sem ser exagerada ou aviltante. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1021111-22.2020.8.26.0002; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2022; Data de Registro: 03/11/2022)
Aviso importante: exceções à regra do metro e meio
Existem duas exceções à regra do metro e meio!
A primeira versa sobre as aberturas de luz ou ventilação, menores de 10 (dez) centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso, conforme dispõe o §2º do art. 1301 do Código Civil.
A segunda exceção versa sobre janelas que a visão não incida sobre a linha divisória entre terrenos, bem como as perpendiculares, vez que o limite para elas é de 75 (setenta e cinco) centímetros do terreno do vizinho, conforme dispõe o §1º do art. 1301 do Código Civil. Isso se deve porque essas janelas não dão visão direta ao terreno vizinho, mas geralmente à rua em frente à casa.
É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1 o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2 o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.301/CC
O que fazer se o vizinho abrir uma janela a menos de metro e meio do meu terreno?
Primeiramente, deve-se procurar a prefeitura ou a subprefeitura do seu bairro e fazer uma denúncia. Assim, após a denúncia, é possível esperar a visita do fiscal para constatar a irregularidade.
O fiscal pode aplicar uma multa. Contudo, não é possível exigir o fechamento da janela caso tenha transcorrido mais de ano e dia da conclusão da obra.
Caso esteja com receio do prazo transcorrer antes da visita da prefeitura, o recomendado é buscar se consultar com um advogado.
Conclusão
Portanto, caso o vizinho abra janela a menos de um meio e meio do seu terreno, é possível exigir o fechamento da janela, antes do prazo de um ano e um dia da construção da obra. Se o prazo já transcorreu, é possível construir um contramuro dentro do seu terreno. Referido contramuro tem por finalidade vedar a visibilidade da janela, sendo possível obter o reembolso das despesas em face do vizinho que construiu a janela irregular, sem prejuízo de uma indenização por dano moral.
DR. BRUNO PETILLO DE CASTRO BOSCATTI
OAB/SP 472.046
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