Introdução
Primeiramente, ainda muitas pessoas não sabem ou não conhecem da possibilidade de cobrança de aluguel entre ex cônjuges, quando um decide permanecer no imóvel adquirido pelo esforço comum do casal após o divórcio.
Muitas vezes, não se entra em um acordo em relação a venda do bem. Dessa forma, a única opção cabível para solucionar tal desconformidade, é por meio de uma ação judicial. Essa ação permite, além da venda compulsória do bem, a imposição da cobrança dos mencionados aluguéis.
Ação de extinção de condomínio
Pois bem, a ação de extinção de condomínio tem seu fundamento no Código Civil, a partir do art. 1.320 nos seguintes termos:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
É por meio dessa ação que podemos buscar a resolução de conflitos envolvendo a propriedade compartilhada de um imóvel após o divórcio ou dissolução de união estável.
Geralmente essa ação será aberta quando não houver acordo entre o casal em relação a venda do bem, muitas vezes porque um dos cônjuges deseja permanecer morando no imóvel.
Nestes casos, a extinção de condomínio é necessária justamente para se proceder à venda do bem de forma compulsória, ou seja, ainda que a outra parte não concorde, o imóvel será objeto de alienação judicial em leilão.
Da cobrança de aluguéis
Como dito, é comum nessas ações que um dos cônjuges deseje permanecer residindo no imóvel objeto da alienação judicial, e por esse motivo, é cabível a cobrança de aluguéis à parte que pretende utilizar o bem de forma exclusiva enquanto o imóvel não é vendido.
Sobre o assunto, leia também: https://ibdfam.org.br/noticias/12807/Homem+deve+pagar+aluguel+%C3%A0+ex-esposa+por+usar+sozinho+im%C3%B3vel+do+casal
Outrossim, o valor de aluguel que poderá ser cobrado pelo cônjuge que não residir no imóvel, dependerá de avaliação do bem. Essa avaliação poderá ser feita por até três corretores de imóveis ou perito judicial, e assim, se chegar numa média de mercado.
Vale, no entanto, observar que, essa cobrança de aluguel não é aceita quando o cônjuge que utilizar o imóvel de forma exclusiva residir com o filho(s) menor do casal.
Sobre as exceções a cobrança de aluguel, confira: https://boscatti.adv.br/2024/11/06/cobranca-de-aluguel-entre-ex-conjuges-regras-e-excecoes/
Decisões judiciais sobre o tema
Os tribunais pátrios já apresentam decisões sobre o tema. Vejamos alguns exemplos:
“1. Sobrevindo o divórcio entre as partes e efetuada a partilha dos bens, o patrimônio comum persiste sob a forma de condomínio, cabendo àquele que não está na posse do imóvel o direito de exigir aluguel correspondente ao uso da propriedade, conforme os artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil. 2. A indenização pelo uso de bem comum somente passa a ser devida no momento em que o ex-cônjuge, na posse direta do imóvel, passa a ter ciência inequívoca da discordância do outro condômino quanto à fruição exclusiva, uma vez que, em momento anterior, há apenas comodato tácito entre as partes.” Acórdão 1345475, 07367493920198070001, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 2/6/2021, publicado no DJE: 16/6/2021.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELO PERÍODO DE USO EXCLUSIVO DO BEM. POSSIBILIDADE . SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. I – A circunstância de o imóvel comum ter permanecido na posse exclusiva de um dos ex-cônjuges após o divórcio e a partilha de bens autoriza o arbitramento de aluguéis mensais em favor do outro consorte, como bem decidiu a douta magistrada a quo . II – Assim, deve ser mantida a sentença vergastada, com a majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – AC: 54101465220198090132 POSSE, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR FAUSTO MOREIRA DINIZ, Posse – 1ª Vara Cível, Registros Públicos e Ambiental, Data de Publicação: (S/R) DJ)
COISA COMUM – Ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel – Sentença de procedência do pedido – Inconformismo manifestado – Descabimento – Utilização exclusiva de imóvel comum por parte da ex-esposa – Possibilidade de arbitramento de aluguel antes da efetivação partilha – Separação de fato que cessa o estado de mancomunhão, passando o bem ao estado de condomínio – Indenização devida na proporção de 50% do valor locativo – Sentença mantida – Recurso improvido, com observação. (TJ-SP – AC: 10050772120198260482 SP 1005077-21.2019.8 .26.0482, Relator.: Rui Cascaldi, Data de Julgamento: 24/03/2022, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2022)
Conclusão
Diante das breves informações trazidas neste artigo, é importante estar orientado por bons advogados, tanto no processo de divórcio/dissolução de união estável, quanto na eventual ação de extinção de condomínio, especialmente para garantir que seus direitos serão resguardados e que a venda do imóvel e/ou a cobrança de aluguéis ao cônjuge que lá residir de forma exclusiva, será feita observando os trâmites legais.
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LETICIA ANTUNES ZANOCCO
OAB/SP 482.957
BRUNO PETILLO DE CASTRO BOSCATTI
OAB/SP 472.046