A aquisição de imóveis em fase de projeto implica em uma promessa ao Consumidor: o prazo de entrega do imóvel. Este prazo nem sempre é cumprido, mas há um limite de 180 dias para atraso na entrega do imóvel, conforme determina a jurisprudência reiterada do Tribunal de Justiça de São Paulo, sobre a qual foi redigido enunciado de súmula:
Súmula 164/TJSP: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Atraso de entrega de imóvel
Após esse período (180 dias), o atraso não é razoável e se torna é uma prática abusiva. E o Consumidor está autorizado a adotar medidas para minimizar os impactos negativos, como cobrar estorno de alugueis pagos em razão do atraso na entrega da obra. Além de lucros cessantes e indenização por danos morais, conforme as Súmulas 162 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Jurisprudência sobre o tema
Além disso, uma vez descumprido o prazo de entrega, a construtora não pode cobrar juros e demais encargos contratuais sobre as parcelas, mas tão somente correção monetária:
Súmula 162/TJSP: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Súmula 163/TJSP: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
Nesse sentido, o entendimento do Tribunal de São Paulo encontra respaldo também nas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Além disso, há presunção de lucros cessantes e condenação em indenização por danos morais. Ou seja, em caso de atraso superior a 180 dias, não é necessário comprovar a ocorrência de danos, pois há presunção por nossos Tribunais.
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. 1. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA RECONHECIDA PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou ser devida a restituição integral do montante pago pelos agravados, haja vista que a rescisão contratual por estes requerida é proveniente de culpa da construtora, que atrasou a entrega do imóvel objeto de compra e venda, nos termos da Súmula 543 desta Corte. 2. No tocante aos lucros cessantes, pertinente registrar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, estes são presumidos. 3. Agravo interno a que se nega provimento
(STJ – AgInt nos EDcl no REsp: 1863232 SP 2020/0043636-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2020).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL VERIFICADO NO CASO CONCRETO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. No que tange ao dano moral, é entendimento desta Corte que, havendo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, pode ser cabível a condenação em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Precedentes. 2. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem concluiu que os danos morais estão configurados, tendo em vista o atraso de mais de três anos na entrega do imóvel. A alteração das premissas firmadas no aresto recorrido exige o reexame de matéria fático-probatória dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento
(STJ – AgInt no REsp: 1680450 SE 2017/0147881-7, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 06/02/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/02/2018).
Conclusão
Portanto, à luz da jurisprudência e súmulas citadas, em caso de atraso superior a 180 dias na entrega de imóvel pela construtora, há a possibilidade de buscar reparação pelos prejuízos causados, com cobrança de lucros cessantes e indenização por danos morais. Por fim, deve-se ter em mente que há presunção de danos, ou seja, não é preciso comprovação.
DR. BRUNO PETILLO DE CASTRO BOSCATTI
OAB/SP 472.046
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